طعن تجاري -مدة عقد الإيجار والتصديق البلدي السنوي - حكم المحكمة الاتحادية العليا رقم 663 لسنة 2025

حكم المحكمة الاتحادية العليا في الطعن التجاري رقم 663 لسنة 2025

أصدرت المحكمة الاتحادية العليا حكماً مبدئياً حول القوة الملزمة لمدد عقود الإيجار التجاري والتكييف القانوني للتصديق السنوي لدى الدوائر البلدية.

وقائع النزاع وموضوع الدعوى

تتحصل الوقائع في أن الشركة الطاعنة (المستأجرة)، والتي تنشط في مجال تربية وزراعة الأسماك، استأجرت قطعة أرض من المدعى عليه الثاني لمدة خمس سنوات تبدأ من 1 مايو 2023 حتى 30 أبريل 2028 بأجرة سنوية قدرها 85,000 درهم لغايات إقامة أحواض وتجهيزات استزراع الأسماك والروبيان. وسددت الطاعنة أجرة السنة الأولى واستخرجت التراخيص اللازمة، ثم سددت أجرة الشهرين الأول والثاني من السنة الثانية وباشرت الإنتاج.

وبتاريخ 13 مايو 2024 فوجئت الطاعنة بقطع التيار الكهربائي من قبل المؤجر مما أدى لتلف 50 طناً من الروبيان المستزرع، وتبيّن لاحقاً قيام المالك ببيع الأرض للمدعى عليها الأولى. فأقامت الطاعنة الدعوى رقم 3014 لسنة 2024 بطلب التعويض بمبلغ 1,408,750 درهماً، بينما أقامت المشترية دعوى متقابلة برقم 3540 لسنة 2024 بطلب إخلاء العين المؤجرة وسداد بدل الإيجار اعتباراً من 31 مارس 2024.

الإجراءات القضائية

قضت محكمة أول درجة بتاريخ 16 يناير 2025 برفض الدعوى الأصلية وفي الدعوى المتقابلة بالإخلاء والتسليم وإلزام المستأجرة ببدل الإيجار حتى تاريخ الإخلاء الفعلي. وتأيّد هذا الحكم استئنافياً بموجب حكم محكمة الاستئناف في الاستئناف رقم 99 لسنة 2025 بجلسة 28 مايو 2025، مستندة إلى أن العقد محدد بمدة سنة واحدة انتهت في 31 مارس 2024 دون تجديد. فطعنت المدعية بالنقض أمام المحكمة الاتحادية العليا.

المبادئ القانونية وأسباب النقض

تناول الطعن نعي الطاعنة بمخالفة القانون والقصور في التسبيب وفساد الاستدلال لعدم مراعاة مدة الإيجار الفعلية المتفق عليها ولطبيعة المشروع الاستثماري.

العقد شريعة المتعاقدين وحدود سلطة التفسير

أكدت المحكمة الاتحادية العليا أن عقد الإيجار متى أبرم صحيحاً بأركانه وشروطه قام مقام القانون بين طرفيه، ولا يجوز تعديله أو نقضه إلا باتفاقهما، ويلزم تنفيذه بحسن نية ووفقاً للغرض منه. كما أن سلطة محكمة الموضوع في تفسير المحررات مقيدة بعدم الخروج عن عبارات العقد والمعنى الظاهر الدال على إرادة الطرفين.

الأثر القانوني للتصديق البلدي السنوي

قضت المحكمة بأن الحكم المطعون فيه أخطأ حين اعتبر العقد محدداً بسنة واحدة متجاهلاً العقد المصدق لخمس سنوات، وبيّنت أن:

• التصديق السنوي لعقد الإيجار لدى البلدية هو إجراء إداري شكلي لا يَجُبّ إرادة الطرفين الأصلية والنافذة المحددة بخمس سنوات.

• علم المؤجر بطبيعة النشاط الاستثماري (استزراع الأسماك وتجهيز الأحواض) يقتضي بطبيعته مدة زمنية كافية لمردودية المشروع.

• إغفال دفاع الطاعنة الجوهري بشأن سدادها لجزء من أجرة السنة الثانية وما يستدل منه على مواصلة تنفيذ العقد يعيب الحكم بالقصور الشديد.

منطوق الحكم

حكمت المحكمة بقبول الطعن شكلاً، وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه لمخالفته القانون والقصور في التسبيب وإحالة القضية للنظر مجدداً.